摘要:轨道交通的运营标志着城市交通网络的初步形成，给交通效率带来飞跃式提升的同时，也加快了大中型城市多中心发展格局的形成。因此，轨道交通会对沿线地产价格产生正面影响。整理归纳已有文献并进行分析，得出轨道交通附近的楼盘价格由自身价值和供求关系决定，并受到轨道交通建设的影响，并且其影响具有时空特征的结论。轨道交通建设阶段、距离最近地铁站距离、与城市中心配套距离、是否为换乘站四个变量对房地产价格影响显著。该研究期望为大型城市地铁沿线地产开发和建设规划提供参考，同时对政府、房地产开发商和购房者三方的决策具有一定指导意义。关键词:城市轨道交通;房地产开发;房地产价格;影响特征中国越来越多城市开始从地下十多米的深处探寻城市的未来空间。地下轨道交通，装载着城市人口奔腾不息的涌动，是整个城市不断转型与消费升级的表现。轨道交通建设给城市居民带来巨大便利的同时，也给沿线住宅地产的价格提升带来巨大契机。经过十数年黄金期发展，轨道交通早已和人们的日常出行紧密相连，同时和它拥绑的还有房地产市场。地铁开通不仅能够优化出行方式，还可以使沿线楼盘因此获利。主城区的楼盘可以缓解交通拥堵问题，远郊楼盘则可以打破与主城区的交通壁垒。人们倾向把便捷安全的轨道交通周边楼盘作为购房首选。轨道交通在设计规划、开工建设、开通运营和线路加密的每个阶段，都给沿线住宅地产价格的提升带来巨大契机。因此有必要理清轨道交通对临近房地产价格影响变化的深层次原因和特征，更好地帮助政府规划地铁线路、助力开发商地产开发、推动购房者理性购房。中国城市化进程加速，近十年来，城市人口平均每年增长1000万。大中型城市的社会保障、社会资源优势短时间不会改变，因此外来人口进入城市数量的上升趋势短期不会改变。各大城市由于出行造成的交通拥堵问题越发严重，开发利用地下空间，建设轨道交通已成为缓解交通拥堵问题的有力举措。截至2021年底，国家发改委批复同意建设轨道交通的城市已达到67个。目前，国内已有50个城市建成了283条轨道交通线，运营里程达到9206km，特别是在“十三五”期间，我国轨道交通运营线路数量和里程逐步提升，如图1所示。
2021年底国内轨道交通运营里程相比2001年增长73倍，运营里程呈现城市集群分布，如图2所示
商品价格是由价值决定的，并受到供求关系影响。房地产商品兼具使用价值和投资价值，其价格受到政府、地声开发商和购房者三方供求关系的复杂影响。下面从自身价值和供求关系两方面共5个影响因素分别进行阐述。房地产在城市中所处的地理位置直接决定其价格水平，不同地理位置的土拍价格不同，其地产价格一般也不同，从面形成城市房价的级差。必须要指出的是，房地产所在的相对区域位置并不单纯是指地理位置，而是盖了城市市政、行政、教育、医疗等诸多配套资源后长期表现出的区位价值，区位价值的提升主要依赖片区内的配套资源优势。如商业地产越靠近CBD价值越高，康养型地产越靠近优质医疗资源价值越高，文旅型地产越靠近自然公园或河流湖泊价值越高，学区房可能越靠近传统名校越好等。事实上，无论何种地产类型和购房群体，都会高度依赖房地产所在片区的交通便利性。交通便利性与居民日常出行生活息息相关，是反映生活、工作便捷程度的重要指标。房地产周边交通网越密集，表明该片房地产的交通通达性越好。即使远离重要的资源配套，同等条件下，交通便利的房地产能很大程度提升出行效率，降低生活成本。特别是各大中城市实施限号政策以后，轨道交通附近的楼盘价值升高，其价格自然就越高。人口、土地和金融政策是流传甚广的地产价格影响因素分析框架，在此基础上更深层次分析供求关系对房价的影响。城市土地资源在城市的经济建设和发展中不断被消耗，政府需要不断制定和完善土地管理制度。自2005年严格实施土地资源开发的“招拍挂”以后，土拍价格呈现明显的涨幅。住房制度是决定地产市场能否长期健康运行、居民能否安居乐业、房价是否平稳、房地产业风险能否化解的关键。土地制度和住房制度相辅相成，只有合理布局规划城市建设，深入改革土地供应，不断完善住房体系和制度，才能保证房地产市场的平稳、健康发展。城市土地控规是现代城市管理的重要内容，是指地方政府在中央政府制订的城市总体规划基础上，确定建设地区的土地使用性质和使用强度指标的行政行为(如确定地块的管线位置、住宅用地的容积率、绿化率和限高等)。城市土地控规是以总规为依据，具有一定弹性的行政调控行为。适时适当放松政府土地控规，增加住宅用地面积和增大容积率其实是从供给侧调控更多土地指标上市交易，此举是减缓房价快速上涨的重要手段。未来除超一线城市会对人口具有明显的虹吸效应外，多数一线城市对人口的吸引力逐渐降低，人口的流入和流出或将不再成为房价的最重要影响因素。取而代之是现有潜在购房者的购买力。购买力和决策受货币金融政策的影响，如LPR、契税政策等。购房者买房前大多会对市场进行预判，对地产经济的远观以及对货币政策松紧等一系列因素综合考量。一旦购房者观望情绪较浓，将直接影响新房成交量，拉长成交周期，住宅地产价格可能下滑。地产并非快速消费品，打折降价并非最优解，从长远看，要不断完善和推进稳健的货币金融政策，适时利好刚需购房者，引导购房者正面情绪。
除了空间距离的远近，时间效应对房价的影响效应也表现明显。选取轨道交通线路的报建规划、工程建设和通车运营三阶段对房价的影响特征为研究角度展开阐述。城市轨道交通建设给沿线区域带来的可达性、便利性改变是立竿见影的。我国地铁公司多属于惠民工程，政府需要大量投资和补贴。因此在规划阶段，购房者对于区域内有无地铁规划这一要素十分看重。一旦地铁线路报批通过，在地产商营销下直至线路规划方案敞定，沿线楼盘房地产价格将持续上升，此阶段上升速度最快。建设阶段沿线楼盘房价呈现小幅上升阶段，上升速度变慢。特别是对于区域内原本地铁线路条数不多，通车时间晚的楼盘价格将停止上涨。近年来，由于城市轨道交通线路越建越多，线路交叠也越来越密集，建设事故频发。轨道交通施工阶段，后构隧道支护尚未完成，整体稳定性较差，容易发生失稳坍塌等事故。地铁建设阶段发生的事故灾害往往带来人员伤亡、设备损坏和巨大的经济损失。建设事故会对临近房价产生短期负面影响。通车运营后，房价基本稳定。地铁对房价的影响在其规划公布阶段已经产生，在建设阶段被大部分消化了。随后伴着房龄的不断增长，房价进人缓慢的下跌阶段。解除限售政策的二手房上市交易，也对片区房地产价格造成冲击。同时，地铁在运营阶段会持续带来一定的负面环境影响，主要是列车震动和噪音污染。值得注意的是，随着近些年国内轨道交通运营线路越来越多，运营阶段的事故也频频发生。运营阶段发生的事故与乘客人身健康直接相关，可能带来严重的社会效应，也给沿线住宅地产的价格带来长期负面影响。便捷度和舒适度是城市生活质量重要的考量因素，购房者很看重楼盘所在位置的周边配套。但郊区盘往往无法兼具毗邻购物、工作、娱乐、上学以及就医等便捷特性，这就要求郊区盘购房者有所取舍，节约购房款的同时要背负较高的通成本。早晚高峰的拥堵问题增添了时间成本，因此郊区盘购房者对轨道交通线路的重视程度更深。北京地铁8号线，被誉为北京城市中轴线上的“南北大动脉”，大幅度缩短了北京南北一环~六环之间的通行时间。2015年-2020年，地铁8号线三期工程先后开建与运营，沿线楼盘价格迅速攀升，崔营、西小口片区领涨北京楼市，特别是交通原本不便的南苑地区、朱辛庄地区，房价和房租明显“量价齐升”。2018年初，北京轨道交通S1线路开通后，石景山地区房价上涨15%。与此类似的新一线城市郑州，地铁1号线的建成通车，改变了西向高新区仅与东向市区仅靠“彩虹桥”(高架桥)连通的格局，有力促进了高新区卫星城与主城区之间的联系和发展。即使在近年来楼市低迷状态下，城市东向的白沙板块，临近1号线站点的新盘房价至今仍持续领涨郑州楼市。与此形成鲜明对比的是，一线城市的CBD版块如北京东、西城片区和郑州市二七区一马路片区，即使轨道交通路网纵横交错，对于乘客而言，是否利用地铁出行在综合成本上甚至没有差别，轨道交通对中心城区的房价影响远低于市郊。相较普通地铁站点，换乘站周边住房往往具有更快的涨幅和更高的价格。基于对武汉地铁3号线换乘站周边房价的实例研究，换乘站500米内，轨道交通对房价呈现负面效应，换乘站对500~1000米内住房价格的增值效应最为显著。换乘站距离小区1500米外，有无地铁将不再是购房者购买决策的考量因素。政府主导城市轨道交通建设，因此在开工建设前，务必协调各个职能和监管部门，优化地铁沿线建筑的规划方案。一方面，要合理规划地铁沿线建筑布局。城市轨道交通有利于快速形成商业发展区域，能够推动经济发展和人口就业，增加国民税收。但必须根据城市各个区域的职能特点，更为长远和科学地规划轨道交通沿线土地的用途和开发强度。另一方面，要不断深人优化城市的产业布局。在将高能耗低成效产业疏解的同时，在轨道交通沿线不断引进入绿色低碳科技创新型产业。地产开发商应根据自身实力合理选择房地产开发类型和方式。有一定经济实力的开发商可选择开发或长期自持TOD商业地产，以赚取最大收益。在土地利用方面，应合理决策轨道交通沿线土地利用的强度，不能一味追求建设容积率高的超高层建筑。在制定营销策略时，应充分考虑地产与轨道交通站点距离这一重要因素对购房者的影响来定价，努力提高企业盈利能力。我国经济建设稳步增长，大城市房地产市场仍有上升空间，但受到国家宏观调控政策影响，房地产经济占据CDP的比例呈现收缩态势，以新一线城市郑州为例，地产经济占据GDP的比例呈现下滑态势，如图3所示。
未来轨道交通沿线的住宅价格仍有领涨的潜力，但购房者首要保持冷静和理性，合理预估长期家庭收入水平，量入为出，选择合适区位的房地产。国家坚持“房住不炒”定位，购买能力相对较弱的购房者，应结合城市长远发展规划，在距离轨道交通站点特别是换乘站、公共交通接驳站点附近(1.5km内)购房。事实上，未来随着城市基建水平的不断提升，地铁线路网会着更深、更密集的网状化发展。大宗商贸流通业、物流业和轻工业会逐渐从城市中心迁移至远郊聚集区发展。购房者综合考量家庭经济实力和远景规划，选择在相对适中的位置购房，可以在节约购房款、保障生活质量的同时，又能够享受到未来城市轨道交通发展带来的红利。
作者：杨军 乔林珂 李秉建 马星 关永浩
转自：《建筑经济》
