——以北京市为例

摘　要　我们在2022年作为评审专家参与北京市住建委对房地产估价机构评估报告质量 抽查工作中发现，北京市房地产评估行业，大多数估价机构的主营业务收入来源是征收搬迁 类评估业务。作者拟根据十多年的估价经验，总结该类估价业务在实施过程中的部分技术难 点，并对实际操作中的部分事项进行提醒注意，旨在与估价行业的同仁们共同探讨学习，以 助力行业发展。

一、引言

为更好地适应当前不断变化的社会经 济形势，评估机构要从提高自身素质入手， 不断完善自我，提高企业的市场竞争力。第一，应加强企业内部管理，建立适应估价 行业特点的管理体制；第二，要提高执业质 量，体现服务专业化，尤其要加强服务意 识；第三，要逐步拓展业务范围，也要注意 企业的市场定位，强化优势项目。

征收搬迁类估价业务不同于一般房地产 市场价格估价，其具有估价数量大；涉及面 广，社会影响大；估价对象复杂，需要协调 各种关系；补偿价格关联性强等特点。征收 搬迁类估价是一项基础性工作，它既决定着 规划实施和城市更新的进度，也可能涉及千家 万户的切身利益，所产生的社会影响较大。估 价机构进行此类评估业务工作时，应熟知相关 政策，充分发挥技术和团队的优势，具有独立 思考和分析、处理问题的能力，高效解决估价 活动中遇到的各类疑难问题。

二、在招投标过程中的注意事项

（一）招标代理服务费 

（1）以往征收搬迁类评估项目的招标 代理服务费都是由采购人承担的，近年部分 项目改由中标单位承担。 

（2）一般在招标文件的投标须知中会 明确项目招标代理服务费的承担方。缴纳时 间一般为中标通知书发出时，由承担方一次 性支付全部招标代理费。 

（3）招标代理服务费的计算方法一般 参照《招标代理服务收费管理暂行办法》 （计价格〔2002〕1980号）执行。估价机构在进行项目的招投标时，应仔细 阅读招标文件，预估项目收入、成本，并将招 标代理服务费计入项目成本，综合考虑进行投 标报价，防止项目出现入不敷出的情况。

（二）谨遵评标标准

编制投标文件时，要严格按照招标文件中“评标标准”列明的项目进行撰写，一般 包括商务部分、技术部分和投标报价三部分 内容。这样可以有效防止投标文件内容不完 整、失分等情况的发生。

（三）格式勿动

招标文件中最后一个章节一般是“投标 文件格式”，此章节会对投标文件的封面、 投标书、授权委托书、法定代表人身份证 明、开标一览表、合同条款偏离表、类似项 目业绩一览表、拟投入本项目人员构成等内 容的具体格式给予明确。

提醒注意的是，格式下的“备注”内 容，请勿随意删除，否则可能会被评标专家 认为是“更改了招标文件格式”。详见示例 （红框内内容）：

三、征收搬迁类评估业务需重点关 注的合同条款

（一）支付方式

在委托估价合同中，最重要的一点是评估服务费的支付方式，这是必不可少的。征收 搬迁类评估项目一般实施周期较长；人力、物 力、财力投入较大；项目资金到账时间具有不 确定性；评估服务费结算较难。故在合同签订 时，支付方式可以表述为“甲方按照乙方实施 进度向乙方支付评估服务费”。这样，在项目 资金到位后，甲方就可以依据项目的进度，随 时给予结算评估服务费，既能保证项目的顺利 实施，又避免了服务机构资金周转运营困难。

（二）纠纷解决方式

合同条款中一般包含纠纷解决方式，常表 述为“因本合同发生争议，由双方当事人解决 或由双方主管部门调解，协商或调解不成的， 均可提交项目所在地人民法院起诉（或申请仲 裁）解决”。

在合同签订时，应优先填写向人民法院起 诉解决问题的方式，尽量避免采用仲裁方式。仲裁实行“一裁终局”制，即一旦作出裁决就 发生法律效力。当事人双方协议选择了仲裁， 就排除了司法管辖，也就是说，即使对裁决结 果不满意，原则上也无法再就此纠纷向人民法 院诉讼（特殊情况除外），特此提醒注意。

四、征收搬迁类评估业务涉及地上物询价方面的技术探讨

（一）树木苗木标准询价

无论是在国有土地上房屋征收过程中还是 在集体土地上搬迁腾退项目中，树木苗木的补 偿是最常见的地上物评估内容。本文中所指的 树木苗木补偿标准，是指对不可移植的树木苗 木给予补偿时的市场价格。北京市现行的树木苗木补偿标准的主要参考依据有：北京房地产 估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会 发布的《北京市房屋重置成新价评估技术标准》 （北估秘〔2016〕001号。下称001号文）；北 京市建设工程招投标和造价管理协会发布的《北 京建设工程造价信息》（下称造价信息）；《关 于遏止本市基础设施建设征地拆迁过程中抢 栽抢种树木苗木行为意见的通知》（京政办 发〔2007〕20号。下称20号文）等相关文件。

（1）在进行树木苗木评估补偿时，不仅 要考虑其补偿标准还需参照20号文合理确定其 适宜栽植密度；对于在20号文中未涵盖的，可 参照同类同规格树种综合确定其栽植密度。

（2）若估价对象是上述文件中未涵盖的树木苗木，则其补偿标准需要估价人员进行市 场询价；其询价结果的合理性，需结合栽植密度、亩单价等数据进行综合验证。

（二）特殊设备询价

在征收搬迁类评估项目中，我们经常会遇 到001号文、造价信息等文件中未涵盖的事项 需要评估作价，如变压器、电缆、太阳能发电 板、充电桩、消防设备、监控设备等。

此类特殊设备进行市场询价时，应认真核 对设备名称、型号、规格、功能等。必要时， 还需收集安装时的票据或近期缴费收据、发票 等资料。一般应到三个不同经营市场询价（或 网络询价），询价单位不少于三家，并记录询 价人及被询价人的姓名、联系方式、询价内容 和结果，形成完整的影像资料和记录等。

（三）大棚补偿标准

大棚是最常见的农业设施评估项目，其补偿标准一般由生产设施和附属设施两部分构 成。生产设施是指大棚的主要构成，含棚面材 质及外形、骨架及跨度、立面维护材质、高 度、用途等；附属设施一含其通风、供暖、灌 溉、动力遮阳系统、电动窗、湿帘等。

大棚补偿标准主要依据造价信息、001号 文、《北京市建设工程预算定额》（京建经 〔2001〕664号）、价值时点的市场水平、相 关估价经验等综合确定。估计机构应建立自己 的估价案例数据库，对以往遇到的特殊估价事 项进行归类总结、统计分析，从而提高估价效 率。以大棚作如下示例（仅供参考）：

五、结论

为赢得估价行业的长久发展，估价机构切莫在开展业务时一味倾向价格竞争，制约了行业发展。

应加强不同地区、同一地区估价机构间 的技术交流，取长补短，资源共享（如案例库），以达到优质、高效、共赢、和谐竞争 的局面，使行业发展适应于当前的社会经济环 境，能更好地服务于构建和谐社会。

文章来源：中估协（北京潞通房地产土地评估有限公司　武琛青　张海涛）