詹海兵 龙昆

【摘要】房屋重置价的估算，是房地产估价活动的主要内容，也是一个专业性非常强的工作，涉及房地产估价活动的方方面面。房屋重置价估算的准确与否，直接关系到估价结果的客观和公正。本文明确了房屋重置价的基本含义，估价师根据不同估价目的下房屋重置价的特征，善于收集各种工程造价资料，进行仔细详尽现场勘查，选用合适的估价方法，并着重举例探究了单位比较法的改进和具体应用，对房屋重置价评估的实务操作有一定的参考意义。

【关键词】房屋重置价；单位比较法；例证

房屋重置价的估算，是房地产估价活动的主要内容，涉及房地产估价活动的方方面面。房地产抵押、处置、课税、征收等各类经济活动，都离不开对房屋重置价的估算。房屋重置价估算的准确与否，直接关系到估价结果的客观和公正，因此，它是房地产估价从业人员的一项基本技能。

一、房屋重置价的基本含义

在采用成本法对房地产价值进行评估时，无论是“房地分估”还是“房地合估”，房屋重置价都是以房屋建设成本为基础，并考虑一定的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，以此成本积算价作为房屋重置价。

这是房地产估价中最常见、最广泛的重置价的含义，适用于一般的估价活动，但在上海市集体土地征收活动中，内涵就发生了变化。

二、不同估价目的下房屋重置价的特征

房地产估价活动，涉及房屋重置价评估的估价目的包括房地产转让估价、房地产抵押估价、房地产保险估价、房地产税收估价、房屋征收估价、房地产拍卖估价、房地产信托估价、房地产损害赔偿估价以及为财务报告服务的估价等，不同的估价目的下，房屋重置价的侧重点不完全一样。

房地产转让、抵押、税收、拍卖、信托以及为财务报告服务的估价，要求估价结果反映的是估价对象的市场价格，侧重的是交易价格，“结构、高度、跨度、建安设备、配电容量”等影响房屋重置价的通用性因素更为重要，而“门窗、楼地面、装修装饰”等影响房屋重置价的个性化因素就显得相对没那么重要。

但是，在房地产征收、房地产保险以及房地产损害赔偿等估价活动中，估价结果更要反映估价对象的实体状况，估价对象所有的建筑特征都应该在估价结果中得到体现。

针对不同估价目的下房屋重置价的特征，善于收集各种工程造价资料，进行仔细详尽现场勘查，选用合适的估价方法。

三、房屋重置价求取方法及单位比较法的例证

《房地产估价理论与方法》中关于房屋重置价的求取公式为：

建筑物重新构建价格（本文中为房屋重置价）

=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

其中求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分布分项法、工料测量法等。不同的方法有其适用条件，方法的选择合适与否，对价格的准确性至关重要。

（一）、单位比较法

单位比较法包括单位面积法和单位体积法，基本原理都是以现有的工程造价案例为基础，将估价对象与之进行对比修正，来确定估价对象工程造价的方法。

这种方法的前提是对造价案例和估价对象的建筑特征和工、料、机用量和价格有着清楚的认识，才能做出比较精确的修正，但这在实务操作中有很多的障碍，很多时候会流于无依据的修正。

在实务操作中，有一种改进型的比较法，如果运用得当，其估值也是可信的。即不再比较工、料、机等单项指标，而是以建筑分部分项工程为单位，进行比较修正，更具操作性。

现在常见的工程造价案例，对案例的工程特征和工程造价一般都有详细的分析，如果我们对估价对象的工程细部特征也能通过翻阅工程资料和详细的现场勘查有个清醒的认识，确定好修正体系，对影响造价的各个项目逐一进行修正，那得出的估价结论也会是比较准确的。

应用举例：

估价对象为上海市集体土地上的1幢单层钢结构厂房，建筑面积约为8420平方米，独立基础、砖基础，砼砌块内外墙（压型钢板外墙板带保温层，内墙面乳胶漆）；H型钢柱梁、C型钢檩条、玻璃棉保温层压型钢板屋面；地面为硬磨地坪；卷帘门/防火门、铝合金窗；一般水电安装；无通风空调、安装有室内消火栓系统；房屋檐高7.9米。

案例为1幢联合厂房（局部为辅助用房），单层，建筑面积约为10700平方米，钢结构，独立基础（埋深2.9m）、砖基础，加气砼砌块内外墙（压型钢板外墙板）；H型钢柱、梁，C型钢檩条，角钢剪刀撑，镀铝锌压型钢板屋面；地面为硬磨地坪、环氧树脂地坪以及局部地砖；防火门/卷帘门/钢板门、铝合金窗/防火窗；铝合金龙骨矿棉板吊顶；镀锌钢管暗敷电气管道，安装有低压配电柜；PVC给排水管道、卫生洁具；安装有通风空调；安装有动力压缩空气管道；房屋檐高9.15米；取价日期与价值时点接近。

根据估价对象的施工图结合现场勘查数据以及案例的造价指标分析，估价对象和案例的各分部分项工程的工程量指标对比如下：

说明：

1、土石方工程：案例土石方工程含量为44.06m³/100m²，估价对象则为48.20 m³/100m²，差异率为+9.40%；结合案例造价占比，本分项工程的修正系数为：+9.40%×0.78%=+0.07%。

2、桩与地基工程：估价对象与案例的基础工程相似，因建筑面积略小，单位面积含量略高，从比较数据看，估价对象比案例略高10%，则其综合修正系数为：+10%×2.27%=+0.23%。

3、砌筑工程：为内外墙砼砌块工程，案例含量为4.39m²/100m²，估价对象则为4.01m²/100m²，差异率为-8.66%，则综合修正系数为：-8.66%×0.61%=-0.05%。

4、混凝土及钢筋砼工程：主要为基础、柱梁等工程，涉及砼、钢筋以及模板等主要工程指标。要计算估价对象的模板及钢筋含量比较困难，但估价对象与案例的结构相同、建筑规模和檐口高度接近，砼工程的含量能基本代表这一分项工程（模板和钢筋含量基本和砼含量呈线性关系）。经粗算，估价对象砼含量为32.50m³/100m²，与案例的差异率为+6.77%，结合造价占比后的综合修正系数为：+6.77%×3.46%=+0.23%

5、金属结构工程：案例造价指标为4.12T/100m2，估价对象则4.25T/100m2，差异率为+3.16%，则其综合修正系数为：+3.16%×20.54%=+0.65%。

6、屋面及防水工程：估价对象与案例的屋面及防水工程相似，但因建筑规模略有差异，造价指标也会略有差异，需要进行修正。案例含量为92.08m²/100m²，估价对象则为93.50m²/100m²，差异率为+1.54%，结合其造价占比，该分项工程综合修正系数为：+1.54%×0.44%=+0.01%。

7、防腐、隔热及保温工程：估价对象与案例的防腐、隔热及保温工程相似，但因建筑规模略有差异，造价指标也会略有差异，需要进行修正。案例含量为32.94m²/100m²，估价对象则为35.20m²/100m²，差异率为+6.86%，结合其造价占比，该分项工程综合修正系数为：+6.86%×4.06%=+0.28%。

8、楼地面工程：案例楼地面工程包括硬磨地坪、二度环氧涂层以及局部防滑地砖，造价占比为13.49%，估价对象则均为硬磨地坪。结合硬磨地坪、地砖以及环氧地坪于价值时点的造价，估价对象楼地面工程单方造价相比案例的差异率为-42.5%，则该分项工程的综合修正系数为：-42.50%×13.49%=-5.73%。

9、墙柱面工程：主要为内墙饰面，案例的工程量指标为38.13m²/100m²，估价对象则为15.40m²/100m²，差异率为-59.61%，结合其造价占比，该分项工程的综合修正系数为：-59.61%×0.86%=-0.51%。

10、天棚工程：案例安装有铝合金龙骨矿棉板吊顶，造价占比为1.73%，估价对象则没有吊顶，因此，该分项工程修正-1.73%。

11、门窗工程：案例门窗含量为13.47m²/100m²，其造价占比为2.90%；估价对象门窗含量则为14.37m²/100m²，差异率为+6.68%，因此，该分项工程的综合修正系数为：+6.68%×2.90%=+0.19%。

12、油漆、涂料、裱糊工程：该工程主要为外墙涂料，案例工程量指标为2.90m²/100m²，估价对象则为3.15m²/100m²，差异率为+8.62%，结合其造价占比，该分项工程的综合修正系数为：+8.62%×0.30%=+0.03%。

13、电气工程：案例的电气工程为暗敷镀锌钢管电气管道，包括低压配电柜等所有设备，造价占比为24.32%；估价对象的电缆、桥架、配电设备等为生产配套的工程与机器设备评估时一并考虑，在房屋评估时仅考虑一般照明的电气安装工程。根据上海市定额总站发布的同时期类似单层厂房的造价指标，一般照明电气工程的单方造价为55.20元/平方米，与案例总造价相比，占比约为2.56%，因此，该分项工程的修正系数为2.56%-24.32%=-21.76%。

14、给排水工程：估价对象和案例的给排水工程相似，均采用PVC管道，配基本的卫生洁具，不做修正。

15、消防工程：案例未安装消防工程或消防工程另计，估价对象则安装有室内消火栓系统。根据上海市定额总站发布的同时期类似单层厂房的造价指标，消火栓系统的单方造价为41.25元/平方米，与案例总造价相比，占比约为1.91%，因此，该分项工程的修正系数为+1.91%。

16、通风空调工程：案例安装有通风空调工程，其造价占总造价比例为19.48%；估价对象则没有通风空调工程，因此，该分项工程修正系数为-19.48%。

17、其他工程：案例的其他工程为压缩空气动力管道，其造价占总造价的比例为0.79%；估价对象的管道工程与机器设备评估时一并考虑，因此，该分项工程不计入造价，修正-0.79%。

18、措施项目：措施项目包括安全防护文明施工措施费、大型机械进出场及安拆、现浇砼与钢砼构件模板以及脚手架等，估价对象与案例基本相似，不做修正。

因此，各分项工程修正系数累加后的总修正系数为-46.45%，比较修正后，估价对象的工程造价为：

2157.12元/平方米×（1-46.45%）=1155元/平方米（取整）

当然，如果案例的取价日期和价值时点不同，还需要进行造价指数修正。

《上海市征用集体所有土地房屋补偿评估技术规范》中明确，征收集体土地房屋补偿（非居住类），重置价的含义是指采用现有建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋与具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。这里的房屋重置价仅仅是建筑安装工程费，无须再考虑费率影响。

（二）、分部分项法

分部分项法是将估价对象先分解成各个分部分项工程，如基础、地面、墙体、楼板、门窗、屋面、装修、安装等，然后利用建筑工程综合预算定额查出各分部分项工程的单位成本，分别乘以估价对象各分部分项工程的数量单位，再累加得到估价对象的总成本。

这种方法把建筑物分成各个分部分项工程，消除了相同结构、相同用途的建筑物之间因规模、形状不同而产生的成本差异，其精度较高，是一种很实用的成本估算方法。尤其是在对工业厂房进行成本估算时，这种方法能较好地适应工业厂房尺寸、形状个性强的特点，因而常成为首选的方法。

在运用分部分项法时，关键是确定分部分项工程数量及其单价。上海市房地产估价师协会颁布的《上海房屋拆迁中建筑物建安重置清单单价清册》为我们提供了部分分部分项工程的综合单价，有一定的参考意义。我们在确定分部分项工程时，对估价对象工程特征的认识和工程量的勘测显得尤为重要。

同时，我们还要注意，房屋建设工程包括建筑工程、装修装饰工程和安装工程，决定房屋造价高低的往往是装修装饰工程和安装工程，现场勘查时尤其需要重视；房屋基础工程等隐蔽工程也需要格外关注。

（三）、工料测量法

工料测量法又称数量调查法，先估算建成建筑物所需工、料、机数量，然后逐一乘以价值时点的价格标准，再将其相加来估算建筑物重置价格的的方法。与单位比较法一样，工料测量法也要求估算估价对象的工、料、机数量，这对于估价人员来说难度极大，可操作性很小。

但是，如果我们能够取得估价对象建筑的原始工程审价报告，就可以确定工、料、机的数量，结合价值时点的建筑市场价格，就能够采用这种方法进行估价，并且估价结果也会非常准确。

四、总结：

房屋重置价评估是一个专业性非常强的工作，也是房地产估价过程中非常重要的一个环节，房屋重置价评估的准确性直接关系到整个估值的准确性。我们在估价实践中，要善于收集各种工程造价资料，现场勘查仔细详尽，对同类型房屋不同造价指标之间差异的原因有清醒的思考和认识，不断总结估价的经验，积累估价数据，提高专业水平，努力做好估价工作。

【参考文献】

[1] GB/T 50291-2015.中华人民共和国国家标准房地产估价规范[S]

[2] 关于印发<上海市征收集体土地房屋补偿评估技术规范>的通知（沪规土资征[2012]378号）[Z]

[3] 柴强.房地产估价理论与方法[M].北京.中国建筑工业出版社.2007年

（作者单位：上海东洲房地产土地估价有限公司）