关于学习实践科学发展观整改落实方案
栏目：协会活动 发布时间：2010-08-03
西安市房地产评估协会——关于学习实践科学发展观整改落实方案 按照市民政局、房产管理局的统一部署和安排，紧紧围绕“党员干部受教育，科学发展上水平，人民群众得实惠”的总体要求，我们通过召开座谈会、发放征求意见表、会员走访、同业交流等途径，围绕解
西安市房地产评估协会
——关于学习实践科学发展观整改落实方案
按照市民政局、房产管理局的统一部署和安排，紧紧围绕“党员干部受教育，科学发展上水平，人民群众得实惠”的总体要求，我们通过召开座谈会、发放征求意见表、会员走访、同业交流等途径，围绕解决当前制约房地产评估协会发展的突出问题开展了专题调研并制定了整改落实方案。
一、现状分析
西安市房地产评估协会，是在市民政局、市房屋管理局的正确领导下，于2005年3月28日由西安天正房地产价格评估咨询有限公司等5家公司发起，2005年4月15日经市民政局“市民法【2005】84号文件”批准设立的社团组织，《社会团体法人登记证书》为“设政字第386号”。根据西安市人民政府办公厅下发的《关于西安市行业协会与行政机关实行政令分开指导意见的通知》精神，行政机关领导不得在协会担当专职或兼职的相关职务，有的必须全部退出，应该对协会进行改选。房地产评估协会第一届会员大会中的领导干部现已全部提交辞职申请，退出协会，并于第二届会员大会中宣布通过。根据协会章程第十六条规定会员大会每四年为一届，第一届会员大会已满四年，于2009年11月24日召开第二届会员大会。大会选举产生了新一届会长、副会长、秘书长，同时产生第二届理事单位和理事。
协会成立以来，在市民政局、市房屋管理局的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真学习贯彻落实科学发展观，坚持科学发展，努力开拓创新，协助政府加强房地产评估行业管理，着力提高行业自律水平，逐步建立了政府监管、行业自律和社会监督的行业管理新模式，并组织成立了拆迁估价专家委员会。
积极开展学术交流，提高理论素质。协会在2005年12月26日—27日在渭水园成功召开了“房地产估价热点问题研讨会”，会员单位都能积极参与，投稿踊跃，共收集到水平较高、富有成效的论文18篇，归纳出在目前行业中存在的一些问题：一是从业人员社会责任、职业道德和法律观念有待加强，整体素质有待进一步提高；二是部分评估机构和估价师行为不规范；三是房地产评估市场环境有待进一步净化。
接受政府委托，对全市33家房地产评估机构的资质进行了审核，对评估单位的从业人员特别是估价师的职业资格进行注册登记和动态管理；按照行业执业自律准则对全市33家房地产评估机构和从业人员的执业道德和职业纪律进行了检查、监督。组织全市房地产估价从业人员学习《物权法》，并结合估价行业的实际，进行了探讨和交流，对提高估价从业人员的业务水平取得了很好的效果；组织部分估价从业人员与我市法院系统及相关专家、学者进行座谈，对房地产涉诉案件的审理、房地产评估报告风险的规避进行了专题探讨，使房地产评估行业的执业水平和风险意识大大提高。
二、几个突出问题
（一）市场竞争情况。用一句话来概括，就是市场激烈、无序、不规范。具体如下特点：
1．粥少僧多。房地产估价是一个新兴的中介行业，社会公众不甚了解，业务来源不稳定，而机构众多。这就注定了市场竞争十分激烈。调研中我们了解到，一半以上的机构反映业务来源单一，人员富裕，生存艰难。
2．无资质从业。房地产评估资质不同于资产评估，会计、审计资质，一些从未取得过房地产估价资质的机构，认为自己“没有什么不能评估的”，都在非法从事房地产估价业务而没有人去制止。政令不一，政出多门、多头管理的现象严重。第二种是从业人员资格的问题，有的人本身不具有房地产估价员、师的职业资格，而在实际的工作中独立开展工作，造成房地产评估报告的质量下降，估价思路混乱、文字描述不清。
3．隐性垄断。很多机构反映，隐性垄断现象在市场上处处可见，其主要形式是区域垄断和部分（系统）垄断。区与区之间，系统与系统之间，互相排斥，独踞一方。脱钩改制后，原来行政保护性的影响仍继续存在，有的银行指定其“嫡系”机构做评估业务，对外来的一律否决。
4．不正当竞争。为了抢生意，一些机构参与压价恶性竞争，打压同行。据反映，有的机构开价仅为标准价的70％甚至更低；为了抢生意，有的机构对客户的要求来者不拒，出具不实报告；有的机构用给回扣等不正当手段拉业务；有的机构对外来的报告盖章收费；有的机构转包再转包，只知道收费，别的都不管。
（二）收费问题。目前，西安市房地产评估收费标准执行的是市价发（1995）218号文，】该标准已不适应当前的市场变化，导致出现四个方面的问题：
1．标准太粗。该标准采取差额定率累进计费，估价对象标的额100万元以下的都定为千分之五。据反映，拆迁和二、三级房地产评估市场小标的项目特别多，连成本都不够。有的项目还要到外县查勘，路费就花去许多，所以有的机构不愿接这类小项目，但是为了占有市场宁可义务做。
2．不利于保证质量。由于收费太低，出于企业自身利益的考虑，一些机构在人力、资金上减少投入，报告的质量因此受到影响。有的评估不到现场查勘，只通过电话了解情况。有的机构出具的报告只有结果，有的干脆表格化。
3．不利于公平竞争。因为现行标准是评估收费的上限标准，客户感到可以任意还价。现行标准没有规定下限标准，机构可以互相压价。于是打折成风，回扣成风，导致了恶性竞争。
4．指令性收费标准要修改。政府指令性收费标准，一直沿用至今，已与行业的改革、市场经济的发展不适应。各估价机构一致呼吁修订现行标准。要求尽快按国家的相关规定，实行政府指导价，并在此基础上规定上、下浮动的幅度。
（三）信息化建设
由于对信息化建设不够重视与滞后，导致信息滞后，服务效率差等。主要表现在以下几点：
l．法律法规无从获得。最新出台的行业法律法规规定无从获得。各个估价机构所获得的信息都是自有信息的积累和从不同渠道自己收集来的，造成执行相关法律文件的标准不一。
2．市场信息难以获得。房地产市场价格等信息资料的获取无可靠的渠道。市场法评估需有大量的市场成交案例资料，但现在大多数机构获取资料靠的是看杂志、看报纸上的广告、打电话问讯、冒充购房者到楼市去“讨价还价”。没有可靠的渠道，收集到的信息也不可靠。
3．信息垄断远没打破。一些部门的信息不肯与人共享，机构与机构之间，区与区之间壁垒森严。到政府相关部门去查房地产登记资料，每查一项都要收费。查土地资料更难，收费更高。有的资料，例如成交价，花钱也不让查，有关人员说要领导批准才能查。有的机构人员成天在外头跑，但资料就是查不到。一些估价师感叹：只有靠找关系，各显神通了。
（四）自律管理
1．自律意识。绝大多数机构意识到，要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，一支训练有素的队伍是必不可少的。队伍整体素质的提高，除了人才引进和加强对员工职后培训以外，很重要的一点就是提高职业道德素质，自觉遵守操作规范。有的机构更看重队伍的职业道德素质。一些机构的企业文化也围绕职业道德展开。
2．规章制度。每个机构都有规章制度，各机构对此比较重视。调研中我们了解到，有的机构还专门请权威部门（例如劳动局）代为起草劳动合同制度。在一些机构中，还建立了工作底稿制度，记录员工的执业过程，随时跟踪。制度是机构自律管理的基础，但执行情况差别较大，有点不根本都符合中国房地产估价师学会的有关规定。
3．行业自律。调研中了解到，机构普遍对协会寄予厚望，也提了不少意见和建议，兹摘录部分有代表性的意见和看法如下：
（1）协会是从业机构和个人的家。政府是过去只给出生证的父母。现在希望协会成为机构的真正管自己的父母。
（2）协会是行业自律性组织，而不完全是群众团体，协会应承担一定的行业管理职能。
（3）协会应当担负起制定行规行约的责任，可在“执业规范”、“评估复核”等方面发挥作用，应当名正言顺地管理行业。
（4）协会应加强执业监督，应对机构的自律和职业道德行为进行跟踪。对个人和机构都应有制约。
（5）协会应加强执业培训，应发挥协会专门委员会的作用。
（6）机构需要管理，这是为企业发展提供条件。希望协会管得活，管得规范，管得使从业机构和个人发展得更好。
三、整改落实方案
（一）加强本协会自身建设。
在本协会及行业内部深入开展学习实践科学发展观活动，进一步建立健全组织机构，建章立制，规范管理；建立协会网站，搭建对外宣传和行业内部交流平台。公开征求服务对象意见，接受全社会监督投诉，发展会员。
（二）加强本协会与中估学、省建设厅、市房屋管理局、市民政局等上级部门的联系和沟通。
接受政府委托，做好政府交办的各项任务，及时、有效传达和贯彻行业主管部门的新的法规、政策；组织会员参加行业主管部门举办的各项活动，及时反馈行业存在问题及会员意见和建议。
（三）加强行业内部的交流与估价师的继续教育和培训工作。
定期开展行业发展环境与趋势、技术规范与标准、职业道德与职业操守等关系行业可持续发展的热点问题的研讨；组织会员开展横向、纵向的合作与交流，积极做好会员的继续教育和培训。
（四）加强行业自律工作力度。
完善《西安市房地产评估行业诚信自律准则》；建立机构和估价师的信用档案，加大对会员的监督检查工作，纠正行业不正之风。
（五）积极做好为会员的服务工作
开展创优评差活动。积极做好与银监会、法院、国资委、证监会等部门的联系与沟通，为行业创造良好的发展环境。组织开展学术交流，沟通信息，编辑、总结房地产评估的有关经验及技术信息资料，出版房地产评估期刊和书籍、资料。
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