2015年度西安市房地产估价机构报告评审情况总结报告
栏目:报告评审 发布时间:2016-01-22
2015年度西安市房地产估价机构报告评审情况总结报告为加强对我市房地产估价机构的管理,全面了解我市房地产估价机构的估价报告质量水平和市场服务整体状况,由西安市房地产评估协会组织实施了2015年度估价机构年度检查工作,其中市房地产评估协会技术委员会承担

2015年度西安市房地产估价机构报告评审情况总结报告

为加强对我市房地产估价机构的管理,全面了解我市房地产估价机构的估价报告质量水平和市场服务整体状况,由西安市房地产评估协会组织实施了2015年度估价机构年度检查工作,其中市房地产评估协会技术委员会承担了估价报告评审工作,现根据评审结果对送审报告评审情况进行分析总结,为下一步规范房地产估价机构工作规范和流程,提高机构服务水平和报告质量提供建议和参考。

一、2015年度我市评估报告总体情况

本次评审中送审报告共计43份,其中有效报告总数31份,评审人员严格按照中房学评审标准和房地产估价规范进行评审打分。根据对评审相关数据进行的收集整理和统计分析,其中一等报告(90分以上)零份,二等报告(80-90分)一份,三等报告(70-80分)一份,四等报告(60-70分)4份,不合格报告(60分以下)25份。不合格报告占比81%,优秀报告几乎为零,总体情况不甚理想。

2015年度西安市房地产估价机构报告评审情况总结报告(图1)

表1:2015年度报告评审结果统计表

二、评估报告常见问题

1.无效报告

未按要求提交相应的评估报告,如所提供的报告无机构盖章、无注册房地产估价师签字盖章,提供报告为复印件、报告正文和结果出现涂改等。

2. 不按规范要求审核、存档

为保障报告质量,行业规范明确要求房地产估价机构内部应设置审核程序,并将完整报告归档留存,且无论是否向委托方提供估价技术报告,注册房地产估价师和房地产估价机构都应严格按照规定完成技术报告,并将其归档。以便于解决日后可能出现的估价纠纷或供相关主管部门组织检查。

审查中发现有些机构并未贯彻落实行业规范要求,存档报告存在不盖机构公章、附件缺少估价对象内外部照片、位置图、权属证书复印件等不全、缺少关键技术报告等问题。

3. 估价报告各章节存在问题

1)估价报告目录缺少二级标题、页码出现错误;

2)估价师声明内容与假设限制条件混淆。将假设限制条件中的内容列入估价师声明中、对估价对象价值可能产生重大影响的假设前提未做说明、缺少报告使用限制内容等;

3)估价目的与价值类型描述不规范;如抵押估价报告、征收估价报告规范、相关法律法规已明确相应的估价目的和价值类型,但报告中并未按规范说明;

4)估价结果报告和技术报告有关内容仅是简单的复制粘贴,特别是估价对象区位、实物、权益状况描述部分,未关注估价对象特点,并在此基础上进行针对性分析;

5)估价依据出现滥用、过时在用、依据文件名称错误等低级错误;

6)市场背景分析内容过于简单或过于繁复,缺乏针对性。该部分内容容易出现两个极端,要么过于简单,要么过于繁复。如住宅类抵押报告,市场背景分析内容出现工业、商业等其他类型物业的市场分析情况,且最终结论并未落到住宅类用途上,甚至并未对估价方法的数据使用提供相应的背景支持,出现报告前后逻辑关系矛盾混乱的情况;

7)抵押类报告缺少变现能力分析与风险提示相关内容。有些报告直接缺失该部分内容、有些报告虽有,但是分析内容过于笼统、片面、并未联系估价对象进行针对性分析;

8)报告中专业术语不规范或前后不一致。报告中土地估价、资产评估、房地产估价专业术语混淆、滥用情况较多。

4. 估价方法使用中存在问题

首先,估价方法选用中存在未对估价对象适用的估价方法进行适用性分析、应首选的估价方法未选用、适用的估价方法未使用等问题。如有收益或潜在收益的房地产未选用收益法、在建工程未选用假设开发法等问题。另外,各类方法运用中也存在较多问题,现将常见问题总结如下:

1)    比较法

可比实例和估价对象情况描述不完整或不做描述,直接进行比较

因素打分计算、且计算中并未对比较因素赋权重;

   比较因素说明表中的估价对象评价与估价对象描述部分不一致,描述部分是“较好”,因素说明表中是“好”;

   比较修正中缺少估价对象权益状况修正,仅对估价对象区位、实物状况修正;

   市场状况调整方法不明确或调整方向与市场背景分析结论相悖;

   比较价值的确定未说明理由,直接采用简单算术平均。

2)    成本法

成本费用采用了实际成本,而非客观成本;

成本价格构成不全(土地取得成本、开发成本、管理费、投资利息、销售税费、利润);

利息、利润的计算基数错误;

各项费用取费费率缺少依据;

物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面直接给出成新,成新率、折旧额确定不合理。

3)    收益法

未对收益情况进行趋势分析,直接选用公式的;

有效毛收入计算考虑不周,未考虑估价对象可租赁面积、租金损失、和其他租金收益;

租金内涵不清晰;

有租赁的,未分别对租约期内和租期外收益分别计算;

收益期、资本化率、报酬率等技术参数的确定缺少相应的分析过程。

三、行业发展现状和市场变化

我国现行估价行业业务主要来源于行政委托,是基于行政目的开发的,主要为常见的征收、抵押、司法鉴定、课税类等传统估价业务,由于其市场份额有限,行业内竞争日趋激烈。机构之间为追逐业务不惜恶意竞争,大打价格战,而忽视了行业立足的根本:技术和服务。一些机构为迎合客户,甚至无视执业风险,去满足其超乎合理的要求。这种行为,不但有可能触碰到法律红线,也无疑影响行业形象,降低整个社会对估价行业的认知和评价,导致行业社会地位丧失,甚至行业的整体衰败。与此同时,我们也应看到,随着我国整体经济的全面发展,尤其是房地产业近二十年的快速发展,整个社会对估价行业的需求已经不仅仅局限于原有传统、简单、形式上的估价,而是在专业、高端、个性化等方面对房地产估价行业提出更高的要求,同时也给估价行业提供了更多的机遇和挑战。

四、对行业和估价机构、估价师的要求

面对目前的市场变化,行业必须以转型升级为驱动,以职业道德和专业胜任能力为核心,持续提升评估队伍服务能力,通过健全评估市场开拓制度和路径,不断提升行业的市场拓展能力,拓宽服务领域、延伸服务链条。紧跟市场需求创新评估技术与方法,不断深化评估理论研究和准则建设,提升专业能力,为行业发展提供专业支撑。服务能力、市场开拓能力与专业能力,是行业立足于市场经济的核心竞争力,是行业转型升级的制胜法宝。只有转型升级,评估行业才能在真正掌握市场影响力、匹配智力高端服务业的地位。

对于评估机构而言,首先应按照行业规范和标准实施估价活动、完善估价程序和方法、建立内部报告审核制度、保证报告质量和服务标准。其次,机构带头人应调整发展思路、提升管理理念,建设与行业转型升级相适应的评估人才队伍,增强企业的竞争力。三是适应市场化、信息化发展要求,持续提升评估机构和评估人员的创新能力、专业能力和服务能力,建立现代信息服务网络平台,更好地发挥评估机构智力源泉和信息支撑的能力。

对于专业估价人员而言,不仅应该有专业的估价知识,还应掌握经济、法律、规划、管理等各方面知识,并学会财务分析、投资及编写专业研究的能力。时刻关注市场变化、不断更新丰富自己的专业知识,提升自身的专业竞争力,以适应“新常态”下评估发展的趋势。